Southeast Asia News Desk

TLDR

• Fannie Mae sắp cho phép thanh toán trước khoản vay thế chấp được hỗ trợ bằng tiền điện tử thông qua một chương trình mới với Coinbase và Better Home & Finance.
• Người mua có thể thế chấp Bitcoin hoặc USDC thay vì bán tiền điện tử, tránh việc phải thanh lý và các khoản thuế lợi tức vốn tiềm ẩn.
• Cơ cấu sử dụng hai khoản vay: một khoản thế chấp tiêu chuẩn được Fannie Mae hậu thuẫn cộng với một khoản vay riêng biệt được thế chấp bằng tiền điện tử.
• Lãi suất trên khoản vay được hỗ trợ bằng tiền điện tử có thể cao hơn tới 1,5 điểm phần trăm so với các khoản thế chấp tiêu chuẩn.
• Động thái này tuân theo chỉ thị vào tháng 6 năm 2025 từ Giám đốc FHFA Bill Pulte, người đã yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị cho việc sử dụng tiền điện tử như một tài sản thế chấp.

---

(SeaPRwire) –   Fannie Mae, gã khổng lồ thế chấp được chính phủ bảo trợ với 4,1 nghìn tỷ USD, đang chuẩn bị hậu thuẫn các khoản thế chấp mà người mua sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp thay cho khoản thanh toán trước bằng tiền mặt. Chương trình được xây dựng với Coinbase và công ty cho vay thế chấp Better Home & Finance.

Fannie Mae will soon accept crypto-backed mortgages, according to WSJ. Better and Coinbase are launching a product that lets buyers use bitcoin or USDC as collateral for a separate loan to cover the down payment, instead of selling crypto. pic.twitter.com/IEAawR8xHK

— Wall St Engine (@wallstengine) March 26, 2026

Ý tưởng cơ bản rất đơn giản. Thay vì bán tiền điện tử để gây quỹ trả trước, người mua thế chấp tài sản kỹ thuật số của họ làm tài sản đảm bảo. Điều này cho phép họ giữ tài sản nắm giữ trong khi vẫn đủ điều kiện vay mua nhà.

Cơ cấu hoạt động thông qua hai khoản vay. Khoản đầu tiên là một khoản thế chấp tiêu chuẩn 15 hoặc 30 năm được Fannie Mae hậu thuẫn. Khoản thứ hai là một khoản vay riêng biệt được đảm bảo bằng tiền điện tử đã thế chấp, khoản vay này cung cấp tiền cho phần thanh toán trước.

Người vay hiện có thể thế chấp Bitcoin hoặc USDC theo chương trình. Một khi đã thế chấp, những tài sản đó không thể được giao dịch trong suốt thời gian của thỏa thuận.

CEO của Better, Vishal Garg, xác nhận rằng việc giá tiền điện tử đã thế chấp giảm không ảnh hưởng đến khoản thế chấp, miễn là người vay tiếp tục thực hiện các khoản thanh toán. Điều này loại bỏ một trong những rủi ro lớn hơn đi kèm với việc cho vay thế chấp bằng tiền điện tử.

Cơ cấu khoản vay kép hoạt động như thế nào

Việc thiết lập này tốn kém hơn một khoản thế chấp tiêu chuẩn. Người vay phải trả lãi cho cả hai khoản vay. Lãi suất của khoản vay được hỗ trợ bằng tiền điện tử có thể bằng với lãi suất Fannie Mae điển hình, hoặc cao hơn tới 1,5 điểm phần trăm.

Theo Max Branzburg của Coinbase, nhiều nhà đầu tư tiền điện tử trước đây tránh mua nhà vì họ không muốn bán tài sản nắm giữ và kích hoạt thuế lợi tức vốn. Sản phẩm này nhằm mục đích giải quyết vấn đề đó.

Bản thân Fannie Mae không trực tiếp cho vay. Họ mua các khoản thế chấp từ các tổ chức cho vay, đóng gói chúng và đảm bảo thanh toán cho nhà đầu tư. Sự hậu thuẫn của họ tăng thêm uy tín mà các sản phẩm thế chấp tiền điện tử trước đây từ các tổ chức cho vay nhỏ hơn thiếu.

Ai đã làm điều này trước đây

Các khoản thế chấp được hỗ trợ bằng tiền điện tử không hoàn toàn mới. Công ty fintech ở Miami, Milo, đã ra mắt một sản phẩm tương tự vào năm 2022. Kể từ đó, họ đã phục vụ chỉ hơn 100 khách hàng.

CEO của Milo, Josip Rupena, cho biết nhiều khách hàng của ông trông giống như người mua nước ngoài: tài sản mạnh, nhưng lịch sử tín dụng truyền thống hạn chế. Đó là một thị trường ngách, nhưng là một thị trường đang phát triển.

Tổ chức cho vay không phải ngân hàng Newrez cũng đã bắt đầu chấp nhận một số tài sản tiền điện tử nhất định trong đơn xin thế chấp mà không yêu cầu chuyển đổi sang tiền mặt. Đây là những dấu hiệu ban đầu cho thấy nhiều tổ chức cho vay chính thống hơn đang chuyển hướng theo cách này.

Bối cảnh chính sách

Chương trình này tuân theo một chỉ thị được ban hành vào tháng 6 năm 2025 bởi Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) Bill Pulte. Ông đã chỉ thị cả Fannie Mae và Freddie Mac khám phá cách tài sản tiền điện tử có thể được tính trong đơn xin thế chấp.

Khoảng 14% người trưởng thành ở Mỹ sở hữu tiền điện tử vào năm 2025, theo Gallup. Một cuộc khảo sát riêng của Redfin cho thấy gần 13% người mua nhà trẻ tuổi đã bán tiền điện tử để tài trợ cho khoản thanh toán trước.

Các chi tiết chính cho sản phẩm của Fannie Mae vẫn đang được hoàn thiện. Chúng bao gồm cách thiết lập giá trị tài sản thế chấp và các biện pháp kiểm soát rủi ro nào sẽ áp dụng cho chương trình.